「居间方是什么意思」居间方是什么意思,电影院兼职一般干什么
2019年11月30日

居间方是什么意思:居间方是什么意思

所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 居间的定义 根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 居间人与代理人的区别 代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。另外,居间通常为有偿性质的行为,而代理则还包含有无偿代理。 期货居间人 《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定(法释【2003】10号)》第三部分第十条指出,期货市场中的居间人是指,“受期货公司或者客户的委托”,“为其提供订约的机会或者订立期货经纪合同的中介服务的”公民、法人,期货公司或者客户应当按照约定向居间人支付报酬。

居间方是什么意思:房产中居间是什么意思???

居间就是中间的意思!一般说得比较多的是中介公司,当然也可以指别的!居间房的责任和义务是负责将客户(下家)的定金转交房东(上家),负责上下家签合同、上下家过户、交房、煤气有线过户、结清水电煤物业费等等! 总之就一句话,居间方是有责任把握好整个交易过程的安全!

居间方是什么意思:什么叫“居间人”?具体是做什么的?

所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人,亦非任何一方的代理人。根据现代各国法律,居间虽为商活动,但任何人均可自由地从事该营业,仅交易所法上的居间不在此例。居间人的主要义务是为委托人与第三人订立合同提供介绍;其主要权利是在居间成功时取得约定报酬。代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,另外,居间通常为有偿性的行为,而代理则还包括为无偿代理。法律依据:《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

居间方是什么意思:居间合同是什么意思

所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人,亦非任何一方的代理人。根据现代各国法律,居间虽为商活动,但任何人均可自由地从事该营业,仅交易所法上的居间不在此例。居间人的主要义务是为委托人与第三人订立合同提供介绍;其主要权利是在居间成功时取得约定报酬。代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,另外,居间通常为有偿性的行为,而代理则还包括为无偿代理。法律依据:《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

居间方是什么意思:居间合同是什么意思?

居间合同,又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。特征:(1)其合同标的不是法律行为,而是介绍订约的劳务。(2)居间人在委托人与第三个订立的合同中既非当事人,亦非任何一方的代理人,而是中间媒介人。(3)它是有偿合同,居间人只有在居间产生有效结果时才可请求报酬给付。学说中有认为,居间合同为特殊契约,当事人不负有严格的合同义务;亦有学说认为,居间合同为准委托合同,适用有关委托的一般规定。「居间方是什么意思」居间方是什么意思扩展资料:居间人的两大权利:一、居间人的报酬请求权报酬请求权是居间人的主要权利。双方当事人约定居间人的报酬,居间人的报酬标准,国家有限制规定的,当事人约定的报酬额不能超过国家规定的最高标准。居间合同报酬的给付义务有两种情况:1、是报告居间,因居间人仅为委托人报告订约机会,并不与委托人的相对人发生关系,所以报告居间仅由委托人承担给付义务2、是媒介居间,因为交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益,所以,除另有约定外,由双方当事人平均负担居间人的报酬。居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的,不得请求报酬;合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。当居间人违反诚实信用原则的方法由相对人收受利益,或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的,不得向委托人行使报酬请求权。二、居间人的费用偿还请求权居间人所需费用,通常包括在报酬内,居间活动的费用一般由居间人负担,非经特别约定,居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的,居间人对其已付的费用有偿还请求权。居间人违反其对于委托人的义务而作出有利于委托人的相对人的行为,或者违反诚实信用原则的方法而由相对人收受利益时,即使事前约定有费用偿还请求权,也无权行使。参考资料来源:百度百科-居间合同

居间方是什么意思:销售居间是什么意思?

销售居间就是指促成双方交易的中介! 居间与代理的区别 代理是在受托权限内,以委托人名义与第三者进行交易,并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。 居间是指提供双方交易中的媒介服务,且向委托人收取佣金。

居间方是什么意思:什么是居间行为

居间就其实质而言,是一种商业形式,是牵线搭桥、举荐媒引,促使交易双方成交的一种经纪活动。 专项从事这种经纪活动而从中获取报酬的人,就是居间人。

居间方是什么意思:买卖合同中的居间人是什么意思

一般居间人有核实的义务,具体要看是那种居间和合同的约定

居间方是什么意思:p2p中居间人什么意思,比如这是一张付款单详细信息:

P2P中一般只撮合借款人和理财客户的中间人或机构,你的这张没有居间人说明你俩直接联系的,没有通过任何中间媒介。望采纳!!!!

居间方是什么意思:中介(居间人)的法律责任是什么?

居间人负有下列义务: 向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介; 要为委托人的利益,提供居间服务。 未促成合同成立的,不得要求报酬。 合同法 第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。 对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。 第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

居间方是什么意思:买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?

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《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)是一个三方协议,合同当事人是:卖房人(甲方)、买房人(乙方)、居间方(丙方)。居间协议是卖房人、买房人、居间方三方意思表示的一致,对三方均具有约束力。解除该居间协议有如下三种方式:1、法定解除,即符合法定要件【法律依据为《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”】,居间协议即可解除;2、约定解除,即根据合同的约定,解除条件成就时,享有解除权的一方(甲方或乙方或丙方),或两方,或三方即可解除合同【法律依据为《合同法》第93条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”】。【注:协议中约定的某一方享有合同解除权的条件往往就是《合同法》第94条所规定的几种情形,即这几种情形往往即是法定解除条件,也是约定解除条件。但是,是法定解除条件是无条件的,是约定解除条件则需要协议中有明确的约定】;3、协议解除,即甲方、乙方、丙方协商一致,解除原居间协议,即签订一个合同来解除原居间协议【法律依据为《合同法》第93条第一款:“当事人协商一致,可以解除合同。”】 买房人起诉解除居间协议,肯定是认为自己有法定解除权或者约定解除权。

买房人要想解除居间协议应当起诉谁的问题,其实就是诉讼标的的问题,也就是争议的法律关系是什么。解除居间协议,争议的法律关系是居间合同关系,是一个三方协议,包含三方当事人。在买房人认为卖房人违约的情况下:1、如果居间方不同意解除居间协议,买房人就要把卖房人和居间方都列为被告,即便居间方没有违约,因为卖房人违约致使居间协议不能继续履行,不能实现合同目的,法院也可以依法判决解除该居间协议;2、如果居间方同意解除居间协议,则买房人应当把卖房人列为被告,把居间方列为(无独立请求权的)第三人。

如果买房人在诉请解除居间协议的同时诉请卖房人赔偿损失(双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿实际损失),则这是买房人和卖房人之间的定金纠纷,和居间合同纠纷不是同一法律关系。但是,由于该定金纠纷也是居间协议项下的权利义务所产生的责任(即卖房人违反居间协议的相关约定,构成根本违约,需承担违约责任),且解除居间协议的诉讼当事人(买房人、卖房人、居间方)包含了赔偿损失的定金纠纷的诉讼当事人(买房人、卖房人)。因此,出于诉讼经济的考虑,法院应当允许买房人将两个诉请合并在同一个诉讼中审理解决。【本文所附案例就是在居间合同纠纷中解决了解除居间协议和赔偿损失两个诉请】

刘某某、孙某某诉黄某、德佑房地产经纪有限公司居间合同纠纷案

原告刘某某,男,户籍地内蒙古自治区。【买房人】

原告孙某某,女,住上海市黄浦区。【买房人】

被告黄某,女,住上海市长宁区。【卖房人】

被告德佑房地产经纪有限公司,注册地上海市。【居间方】

案情简介:2019年4月8日,两原告与两被告签订房地产买卖居间协议一份。协议约定:两原告与被告黄某愿意委托被告德佑公司就被告黄某所有的新华路房屋出售提供居间媒介服务;双方明确该房地产的总房价款为4,380,000元;待被告黄某签订本协议三日内,两原告应补足定金100,000元,被告黄某授权德佑公司代为收取并保管;双方同意在同年5月31日前至德佑公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若被告黄某未能按照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的,则应向两原告双倍返还定金;若两原告未能按照本协议约定签订上述示范文本,则已支付的定金不予返还;若该房地产上有户口,则被告黄某应于签订《上海市房地产买卖合同》后30日内,向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则,每逾期一日,应按照本协议约定的总房价款的万分之五向两原告支付违约金,直至原户口迁出;如任何一方未按本协议约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议,若因上述原因解除本协议的,违约方应按照本协议约定总房价日本片在线看的免费网站款的百分之二十向守约方支付违约金。协议签订当天,两原告交付被告黄某定金20,000元,同年4月10日,被告黄某又收到两原告交付的定金80,000元。期后,被告黄某对于协议约定的系争房屋户口迁出条款在实际履行中的问题提出意见,要求在签订正式房地产买卖合同时补充免责条款:“由于接收方或落户家庭等第三方因素造成户籍未能及时迁出,非业主个人意志所左右,业主将免于违约责任。”对此,两原告表示“可进一步协商,在合同中延长一定的时间给予办理户口迁出并建议保留五十万元尾款待户口迁出的同时立即支付”。但最终双方无法协商取得一致,以致在协议约定的5月31日前未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同年6月2日和6月11日,两原告先后书面催告被告黄某在指定时间内签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》示范文本,未果,故致讼。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市长宁区人民法院(2019)长民三(民)初字第1143号】本院认为,双方当事人对本案系争合同真实有效性均无异议,故应确认系争合同,有效。合同既为有效,双方当事人则应全面履行合同项下义务。审理中,双方当事人均明确导致未能签定正式合同的根本原因在于,双方对于系争房屋出让后的户口迁移条款磋商未果。原告认为应当按照居间协议的约定执行,被告黄某认为应当补充非其个人原因导致无法及时迁出的免责条款。根据在案的房地产买卖居间协议约定,双方对房屋的总价、付款时间与方式、房屋交付、正式签约时间、户口迁让等均作有明确约定,已符合买卖系争房屋的预约合同性质,且意思表示真实,双方应当予以遵守。既已协商明确签约时间和具体条款,现被告黄某在签定正式买卖合同前提出重新磋商具体内容,要求增加关于户口迁让的免责条款。从该补充条款的内容可以看出,对于户口迁让具体时间存在不确定却又不承担相应责任,实际增加了两原告的交易风险,存在房屋价值收益不能达到相对方预期的可能,属合同条款的重大变更。期后,双方无法就此条款重新达成合意,从而导致正式买卖合同未在约定时间签定,几经催告,被告黄某仍不履行义务,对此,被告黄某负有过错。其签定居间协议理应明确法律后果依约履行,却又无正当理由单方变更条款并征得对方同意,其虽有促成交易的主观意愿,但在处分重大财产利益时未尽充分谨慎注意义务,应当承担相应的违约责任。一方违约,相对方有权依据合同约定进行求偿,以弥补实际损失。原告在审理中,明确表示仅选择违约金求偿而不主张定金双倍返还,属当事人权利自主行使。为此,其提交了安居客网站发布的履行期间系争房屋同地段的房价变动走势图,作为实际损失的判定依据。由于该份证据反映的仅是某一商业主体的交易信息,不具有市场权威性,该证据证明力不充分,同时,应当指出,系争合同仅涉及指向未来签定合同的信赖利益而与正式合同签订后的实际利益取得并不必然一致。被告黄某此节抗辩意见成立,应予采纳。原告此项诉讼请求,依据不充分,应按实酌情处理,确定被告黄某应给付违约金200,000元。被告德佑公司作为居间人,应当充分履行提供订立合同的媒介服务。履行中,其提供格式文本却未恪尽合同谨慎提醒义务,对合同相关条款的法律后果未尽充分提示告知义务,当交易双方产生分歧时,并无证据表明,其已尽最大可能促使双方消除不信任,从而造成房屋买卖双方无法继续履行,显有过错,应承担相应责任。综上所述,各方当事人对于解除系争协议均表同意,于法不悖,故两原告要求解除房地产买卖居间协议的诉讼请求,应予支持,关于支付违约金的诉讼请求基于履约过错及并兼顾公平原则,应按实准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第四百二十四条之规定,判决如下:一、解除原告刘某某、孙某某与被告黄某、德佑房地产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《房地产买卖居间协议》。二、被告黄某应于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某、孙某某违约金人民币200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,800元,因适用简易程序,减半收取计人民币4,400元,由原告刘某某、孙某某负担人民币1,000元,被告黄某负担人民币2,400元,被告德佑房地产经纪有限公司负担人民币1,000元。如不服本判决,当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

二审【上海市第一中级人民法院(2019)沪一中民二(民)终字第3381号】本院认为,本案的争议焦点在于双方未能就系争房屋签订正式房屋买卖合同是否可归咎于上诉人。根据本案查明的事实,上诉人与被上诉人在房地产买卖居间协议中已对系争房屋的价款、付款时间方式、房屋过户交付、户口迁出及正式签约时间等均予以了明确约定,系双方真实意思表示,内容于法不悖,也未有显失公平之处,双方之间已成立合法有效的预约合同关系。在双方对系争房屋的户口迁出事宜已有明确约定的情况下,上诉人要求在签订正式房地产买卖合同时增加关于户口迁让的免责条款,此已非对双方未约定事项的进一步磋商,而是要求对原有约定进行重大变更,理应取得被上诉人的同意,但双方最终无法就此达成新的合意,故上诉人仍应按照居间协议的约定与被上诉人签订正式买卖合同。然几经催告,上诉人拒不履行合同义务,导致双方未能签订正式买卖合同,上诉人应就此承担相应的违约责任。在系争房屋内仅有上诉人一人户口在册的情况下,上诉人主张在一个月内迁出户口存在巨大风险,缺乏合理依据,况且在被上诉人表示可以延长户口迁出时间之后,上诉人仍坚持要求增加免责条款,亦难谓其有诚信交易的表现,故原审据此判决上诉人承担20万元违约金,并无不妥,本院予以维持。三方当事人对解除居间协议均不持异议,而造成房屋买卖双方无法继续交易的责任应归咎于上诉人,根据本案现有证据,尚不足以证明德佑公司在居间过程中存在过错。德佑公司作为居间人,其最大的义务在于提供订立合同的媒介服务而非消除买卖双方的不信任,在本案上诉人单方悔约的情形下,不能将无法继续履行合同的责任归咎于德佑公司,原审对此认定有误,本院依法予以纠正,对一审案件受理费用的分担予以调整。综上所述,上诉人黄某的上诉理由均不能成立,其上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费人民币8,800元,减半收取计人民币4,400元,由上诉人黄某负担人民币3,400元,被上诉人刘某某、孙某某负担人民币1,000元;二审案件受理费人民币4,300元,由上诉人黄某负担。本判决为终审判决。

居间方是什么意思:最近通过中介卖房子,跟买家已经谈妥了,买家是中介带的,但是现在中介把中介费抬的很高,请问应该怎么办?

谢邀。

嗯哼,中介,费。

律师很少(从来不)打中介费的官司,标的额太低,收不到钱。所以本文权且当做一个参考。

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中介费。如果不想看太多就看这个提纲好了。

1、是个什么费:(2月14日补充)该谁出
2、应该按照什么标准收:原来是不超过3%,现在归各地决定,原则上市场放开
3、能不能便宜:可以,下面会教怎么讨价还价
4、能不能退:可以,下面会说什么情况下可以退

  • 中介费是个什么费

中介费(法律定义)居间合同中居间方的佣金,他规定在《合同法》第23章第426条。这里所谓的居间,就是中介,牵线搭桥,促成卖家和买家之间签订合同。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。


按照合同法的规定,居间服务是以合同成立为前提的,所谓合同成立,就是买卖双方在合同上签字。换句话说,只要你经过中介和业主(购房人)把房子一签,理论上中介就算完成任务了。

中介费按道理是买卖双方分别承担,但是在有些城市,比如北京,业主一午夜直播间方报价就是到手的价格,所有的税费中介费全部由购房人单方承担,这个情况属于约定俗成,和二手房网签低价阴阳合同避税有异曲同工之妙。在上海就是各自承担一部分。每个城市都有自己的一套。

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  • 中介费的收费标准

从计划经济到市场经济过度的过程中,最牛的部门可能是发改委——因为他可以定价。最尴尬的部门可能是物价局,因为他要负责执法。

早在20多年前的1995年,国家计委(发改委的前身)联合建设部发布了一个收费标准。

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知
计价格[1995]971号

六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托,进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%计收。
  实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%
  土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
  房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

这个收费标准逐渐成为了一种行业惯例,一直沿用至2019年。

这个收费标准主要就说两件事,房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租,房屋买卖的中介费是2.5%。最高不超过3%。既然政府说了最高不超过3%,到了中介的嘴里,就变成了国家规定就按照3%收。那么广大人民群众基本没空查法条在这个事情上验明真伪,绝大多数城市就把这个法律弄成了金科玉律,只要房屋交易就是一口价的3%。

3%高不高,对我们来说可能很高——300万的房子要收9万中介费。但是对中介公司来说永远不够高。市场的手也常常比政府的手要来的强、来的快,当房屋交易量高的时候(比如2009年),买房子要争分夺秒,没有太多时间讨价还价,中介费可以超过3%。

怎么超过3%呢?这不用动许多脑子,举个例子我执业生涯中目前遇到最高的一笔中介费是3.8%。包括2.5%的信息服务费,0.5%的代书费,0.4%的按揭佣金,0.4%的过户佣金。

而到了市场冷淡的时候,想收3%收不到,中介费也会相应降低。律师见过最低的一笔中介费是0.6%,300万的房子才收了1.8万。

这些这个费,那个费,都是为了规避法律规避政策的发明创造。能有钱买房子的,大笔一挥可能就把合同签了,事后就算发现吃了亏,往往也是以认头为主,真去较真的,不多。

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这里插一段小故事,也从侧面说说中介费收费标准这个事。

北京历来定的是收费标准的3%,也就是按照95年收费标准的最高额执行。这个标准在京沪广深乃至全国各地来说都是比较高的。时间回溯到2011年的八月底,也就是5年前,市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为,降低住宅买卖经纪服务费用负担”,发布了一个《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,要求住宅成交总额在500万元以下的交易,中介费不能超过2%。

北京一年平均有15万套二手房交易,五环内目前房子均价已经破了四百多万,3%的中介费相当于一年产生180亿左右。砍掉一个点就立马缩水60亿。米赚怎么用

就像前面说的,各大中介哪里愿意吃这个亏,这简直是逼人破产的节奏。所以这个规定实际上是名存实亡了。

2019年七月国家发改委联合住建部一起发了一个文,


国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知 发改价格[2019]1289号

他说:


一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,实行市场调节价

二、下放房地产经纪服务收费定价权限,由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理,各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的,要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等;实行市场调节价的,房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

用。

……

五、上述规定自2019年7月1日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。


也就是两句话:1、放开了让市场去管吧;2、地方要是想管就接着管;3、95年那个3%废了。


于是用了20年的3%,半个月的房租就这么拜拜了。关于收费标准的事情到此就说的差不多了,结论就是,没有标准


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  • 中介费能不能便宜

既然没有收费标准了,当然可以便宜。


找我打二手房纠纷官司的客户,一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情,条款都差不多,我一边听客户讲故事一边看合同。100个人买了100套房子,但是上当的流程基本是一样的。


中介费在合同的哪里呢?中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的,买房的时候他会让我们签几次字。


第一次签字是在看房的时候,他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。


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这个东西我因为是律师,所以为了给人家面子我一般都大笔一挥签了,因为我不怕,惹我就打的你吐血。


但是,如果没有经验买房的话,我的建议是,尽量不签这个。至于是不是签了这个他就一定告赢,或者不签就一定告不赢,并不绝对,但是它会影响这个概率。


第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同,这个时候中介会拿出一摞合同让你签,其实这是最少两份合同,一份是你们之间的买卖合同,一份是居间服务合同。有的中介会把两个合同合并为一份,弄成一个居间买卖服务合同。


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这个时候你签字会决定你的中介费是几个点。


记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗?其实正规的合同是三本,第一本是政府给的买卖合同范本,这个原则上不能改,有些城市这个范本必须花钱买,所以他都是打好的。但是因为上面很多空——又不是打好的合同就不让你选了,打钩就非常讲究。


这个打钩的过程一般都是中介来代劳——代书费——哼——为了能让你早一点签合同,这个打钩是怎么简单怎么来,原则上就是加重老实人的义务责任,减少交易流程,尽可能成交。


但凡是尽可能成交,就一定是尽可能不安全。


第二本是一个补充协议,可以手写也可以是中介提供,这个上面可以改前面政府上面不能改的条款,也会把买卖双方的特别要求写进去,所以特别要紧。


第三本就是这个居间服务合同。这里面讲究也很多。据我所知,除了一些有良好习惯的人以外,绝大多数人签合同的习惯就是直接签字。所以那里面写的什么一般都会签。


第三次签字是网签、面签、预约登记等,不过就像前面这两笔这么重要了。


有的时候合同履行到一半还要再签补充协议。


那么问题来了,在什么时候讨价还价呢?


1、看房前

2、看房后签合同前

3、签合同后


答案是:2


这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子。


中介彼此之间竞争很激烈,大家都想垄断房源,垄断客户,但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子,买卖资料。所以你家有的房源,往往我家也有。我们找房子,无非是通过网上找到房子然后打了某个电话找到了某个中介,也可能是自己找了某个中介中介介绍了某个房子。


看过房子之后,我们就知道这个房子所处的小区楼层户型。


这个时候你直接去小区物业或者附近的中介,问这个房子的房源有没有,一般都会有。然后你问他中介费怎么收?他可能说国家规定3%。公司规定收多少。什么级别的权限收多少之类的。记住,这些都是话术。中介心里也清楚,大家的服务都是一样的,优势只在房源上。一旦你都能说出房源位置了,显然是在别家看过的。这他要是不明白你就直接告诉他,我在别家看过房子了,现在就和你谈谈中介费。价格合适我就从你这里签,价格不合适我就找别家。


这种情况下中介为了拿到单子,一般都会降价。


这样转一圈下来,就可以拿到低价——根据你的谈判能力照着1.5%~2%努力。


这里我提前打个预防针,有两种人会提反对意见,一类是中介自己,一类是80后90后的大多数。


这里尤其说一下后者。我一般看我的客户这人实在不实在(傻不傻),就看他合同的中介费比例。3%是一个标准,1.5%是另外一个标准。我们可以把这个叫做人静指数。可以拉一个表格。(以上标准以北京为参照)


  • 中介费 1.5% 大人精
  • 中介费 2% 普通人精
  • 中介费 2.5% 一般人
  • 中介费 3% 大好人
  • 中介费 3%以上 傻子
  • 中介费1.5%以下 狐狸精

「居间方是什么意思」居间方是什么意思


  • 中介费的退费

用李建的那首歌的歌词来说,我已离题千万里。


题主和中介谈了一次,但是他们寸步不让。之前卖过一套跟现在这个房子价格类似的房子,现在中介要求的中介费是之前那套房子中介费的四倍。所以我们觉得不合理,如果跳过中介直接找买家交易,请问有什么风险吗?


这要看题主是签中介服务合同前,还是签中介服务合同后。


中介生平最痛恨的事情莫过于跳单,所以对跳单深恶痛绝,严防死守,不惜打官司、堵锁眼、电话骚扰、肉搏,也要和挑单奋战到底。题主做好心理准备了吗?


2011年的年底最高院发布了一个关于“跳单”的指导性判例


上海某物业顾问有限公司诉陶某


居间合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布)


裁判要点


房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。


根据这个判例,如果你还没签居间服务协议和房屋买卖合同,你完全可以委托其他中介,如果其他中介本身就拥有这个房源信息,你有权跳。至于跳了以后你肯定要面对一些问题,比如他告你,堵你锁眼什么的,你到时候兵来将挡,水来土掩嘛。


当“大好人”还是当“狐狸精”,仁者见仁智者见智,首先是看利益够不够大。如果你一年赚3万,中介费收你30万,跳单你可以十年不吃不喝,那你还等什么。如果你是国民老公,我都替你不好意思。


如果你是在签合同之后,突然发现自己赔了。那么按照正常的思路来说你是没有后悔药可以吃的。比如别人家都是3%,你是四倍,那你12%了。按照人精指数来说,恩,你应该吃的就不是后悔药了。


遇到这种情况也不是山穷水尽,凡是都讲求公平合理,这样的官司打到法院去,也未见得一定会败,另外一面,有些情况的退费中介费也是要退的,主要有以下几种情况。


  1. 业主违约
  2. 主合同解除
  3. 主合同无效
  4. 中介违约

第一种情况,中介费约定的特别的高,但是业主一看房价涨了决定不卖给你了,违约了,你可以找业主双倍返还定金,让中介退中介费。中介一般不退,在绝大多数格式合同里,中介会约定如果有一方违约,那么中介费要违约方承担。换句话说中介费就是要业主支付了。


第二种情况,主合同解除。就是也没有什么违约不违约的,或者根本就是你违约,总之房子不买了。这种情况,你找中介退费中介也是不给退的,理由是合同法规定只要居间服务合同成立就要支付佣金。但是这个官司打到法院去,很多法官都会支持退费。可能法官也觉得中介太黑了。


第三种情况,主合同无效,比如你们买的经济适用房、两限房、回迁房、小产权房等等,运气好赶上这个房子不允许交易。那么恭喜你。中介有过错,中介费不应该收。


第四种情况,这个房子被法院查封了,中介没查到。这个房子被抵押了,中介没查到。这个房子业主一房二卖了,前一手已经网签了,中介没查到。你没有购房资格,中介非说有。中介给你伪造了购房资格。凡此种种,都是中介有过错。

这四种情况就算协议签了中介费也可以退。单纯因为太贵要求退费是不太靠谱的。

律师很少打中介费的官司,这方面经验不多,如果哪里说的不对,或者说的不清楚,真是抱歉了。

居间方是什么意思:《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同?

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今天收到了宝山法院的胜诉判决,案号是(2019)沪0113民初17108号(注:法院刚刚判决,还没上网,短期内网上找不到此案例)。我代理的是买房人,我的当事人与卖房人签订了《房地产买卖居间协议》,之后因为房价上涨,卖房人拒绝出售房屋给买房人,我方起诉要求卖房人将标的房屋过户至买房人名下。法院判决卖房人将标的房屋过户至买房人名下(注:在强制执行阶段不需要卖房人配合,可以直接强制过户,也不需要网签等手续),法院判决并对其他相关问题做了明确具体的处理。这个案子的关键点就是卖房人与买房人签订了《居间协议》是否就可以认定卖房人与买房人之间成立了房屋买卖合同关系。即《居间协议》的性质是预约合同还是本约合同。

一般而言,《居间协议》是一个预约合同。所谓预约合同就是为将来签订本约合同(如《房地产买卖合同》)而签订的合同。

《合同法》第二十五条规定:“承诺生效时合同成立。” 即合同双方当事人意思表示一致时合同成立。那么,哪些内容的意思表示一致了合同就成立呢?《合同法司法解释二》第一条规定:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”依此规定,似乎只要房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量确定了,房屋买卖合同就成立了。其余未约定的内容,可以依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。其实,《房地产居间协议》里对于“房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量”都有约定,但是审判实践中不可能把所有的《房地产居间协议》都认定为《房地产买卖合同》。

但是,如果《居间协议》对双方当事人、房屋的座落、成交价格、付款方式、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等房屋买卖交易的细节均做了明确具体的约定,就可以认定双方之间的房屋买卖法律关系成立。持类似观点的判例很多,如:上海市宝山区人民法院(2019)宝民三(民)初字第1644号、上海市第二中级人民法院(2019)02民终1017号;上海市浦东新区人民法院(2019)浦民一(民)初字第30059号、上海市第一中级人民法院(2019)沪一中民二(民)终字第484号

其实,某个协议的双方当事人之间的法律关系如何认定的关键是看双方的合意是什么(即探究当事人的内心真意),即双方对什么达成了意思表示的一致。如果双方签订协议只是为了给将来的房产交易找到一个进行交易的对象,且相互之间以定金担保对方会与之进行交易,但是对于交易的具体内容还有待进一步协商,那么,这个协议就是一个预约合同,即居间协议或者定金协议。如果双方想通过这个协议来完成交易,即认为签订了这个协议双方之间的交易就得到了确认,之后只要走流程(包括签订网签合同)就可以了,那么,这个协议就是一个本约合同,即房屋买卖合同。

附李某某诉陈某房屋买卖合同纠纷案(即我代理的宝山区的这个案子)

案情简介:2019年10月21日,陈某(出售方、甲方)与李某某(购买方、乙方)及案外人某中介公司就上海市宝山区某房屋签订了房地产买卖居间协议,约定购买总价人民币136.2万元,付款方式:第一次付甲乙双方签订买卖合同当日,乙方支付给甲方房款40万元作为首付款(含定金),甲方如有贷款的,需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次,在乙方贷款银行审批通过后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项79万元划入甲方账号,贷款金额不足部分,在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时现金补足。第三次,乙方于过户前支付甲方第三笔购房款262000元。因房产交易过户的需要,双方同意本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定的地点按照本协议条件补签上海市房地产买卖合同,并于合同生效后60天内办理过户手续。甲乙双方协商一致,交易所产生的个税、契税、中介费由乙方承担,甲方自行承担还银行贷款部分,甲方同意于2019年10月23日将房屋交给乙方,并且同意乙方自行装修。2019年10月21日,乙方付定金6万元;2019年10月22日,乙方付定金4万元。2019年10月23日甲方将房屋交给了乙方,乙方已装修入住。

裁判原文节选【案号:上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17108号】:本院认为李某某与陈某就系争房屋签订的房地产买卖居间协议是双方当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方当事人均应当严格履行。该买卖居间协议对系争房屋的座落、价款、付款在大学里做什么生意好方式、付款期限、过户时间、交房时间、违约责任等做了约定等买卖交易细节均做了明确具体的约定,故双方之间已经成立了房屋买卖合同关系。现协议约定的过户时间已经届满,李某某诉请要求陈某将房屋过户给李某某,于法不悖,,当予准许。